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Gastos de constitución de hipotecas
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Subrogación de hipoteca rentable para grandes cifras
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Hipoteca

La Hipoteca es un derecho real que recae sobre un inmueble, permaneciendo en poder del que lo constituye y dando derecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente con el producto de la subasta.

Tabla de contenidos

Funcionamiento de una hipoteca

Una hipoteca consiste en un préstamo que un banco concede con el respaldo de algún bien tangible que actúa como aval, de manera que si el receptor del préstamo no puede devolver el dinero prestado el banco puede solicitar la expropiación del bien con el fin de someterlo a subasta para satisfacer la deuda. Generalmente, el bien hipotecado suele ser una vivienda o un terreno en propiedad, puesto que constituye un bien que no tiene riesgo de desaparecer antes de que se pueda devolver el préstamo.

Una hipoteca se define empleando 3 parámetros:

  • El capital, que es la cantidad de dinero prestada por el banco. El capital prestado suele ser menor que el valor del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder por el capital en la subasta en caso de producirse un impago.
  • El plazo, que es el tiempo que tardaremos en devolver el préstamo. La devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado más todos los intereses acumulados durante el tiempo que hayamos tardado en devolver el préstamo.
  • El tipo de interés, que indica un porcentaje extra anual que debemos abonar al banco anualmente en concepto de ganancias del mismo.

El tipo de interés puede a su vez ser:

  • Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo.
  • Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economía. Generalmente se emplea algún índice económico como el euribor, el Libor o el IRPH, al cual se le añade un diferencial de forma que el interés de la hipoteca siempre sea superior al índice de referencia.

Una vez conocidos los 3 parámetros anteriores es posible realizar los cálculos para conocer cuales serán las ganancias del banco por la concesión del préstamo y cual será la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolución del dinero al banco).

Fórmulas matemáticas de una hipoteca

Hay varios modelos diferentes para realizar estas estimaciones, siendo el más común el modelo francés, que es el que aquí se explica. En este modelo, la mayor parte de los intereses del préstamo se pagan al banco durante las primeras cuotas de la hipoteca, de forma que si en un momento dado se decidiese devolver toda la deuda pendiente al banco, este ya habrá cobrado una parte importante de sus beneficios.

Hay que tener en cuenta que si el tipo de interés es variable será necesario repetir los cálculos cada vez que se revise el valor del interés, generalmente una vez al año.

Cálculo de la cuota periódica

Para calcular cual es la cuota que debemos abonar periódicamente al banco se emplea la siguiente fórmula:

Cuota = \frac{capital*interes}{100*(1-(1+\frac{interes}{100})^{-plazo})}

El interés debe ser el valor que se a

Ejemplo de simulación de una hipoteca

Por ejemplo, para calcular la cuota de un préstamo hipotecario de 100.000 euros de capital, 20 años de plazo y un tipo de interés fijo del 4% anual donde los pagos se realizan mensualmente, empleamos los siguientes.kj.k cálculos:

  • Como los pagos son mensuales, comenzamos calculando el plazo expresado en meses y el tipo de interés mensual

Plazo\ (en\ meses) = 20 * 12 = 240\ meses

Interes\ (mensual) = \frac{4%}{12} = 0,3333%

  • La cuota que debemos ingresar mensualmente será:

Cuota = \frac{100000*0,3333}{100*(1-(1+\frac{0,3333}{100})^{-240})}=605,96\ euros

  • Ahora vamos calcular qué parte de esta cuota se dedica al pago de los intereses y qué otra parte se dedica a reducir la deuda que tenemos con el banco. El primer mes, el reparto se efectúa de la siguiente manera:

Cuota\ intereses=100000*\frac{0,3333}{100}=333,3\ euros

Cuota\ amortizacion=605,96-333,3=272,66\ euros

{Capital\ pendiente} = 100000 - 272,66=99727,34\ euros
 

  • Al final del préstamo, habremos pagado al banco 240 cuotas de 605,96 euros, por lo que el beneficio que obtiene el banco por la concesión del préstamo será:

Beneficio=240*605,96-100000 = 45430,40\ euros

  • Si el tipo de interés fuese variable en lugar de fijo, la simulación se realiza de forma idéntica y se repite al año siguiente, actualizando los valores del tipo de interés, plazo pendiente y capital pendiente.

Características legales de la hipoteca

  • Como Contrato
    • Es un contrato nominado, ya que se encuentra reglamentado en la ley.
    • Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a de transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca. El acreedor no contrae obligación alguna.
    • Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura.
    • Es un contrato oneroso, por regla general.
  • como Derecho Real*
    • Es un derecho real, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa sin respecto a determinada persona, pero se ejerce de forma indirecta ya que este derecho consiste básicamente en pedir la venta de la cosa hipotecada en caso de que el deudor no cumpla la obligación garantizada con hipoteca.
    • Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.
    • Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.
    • El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.
    • Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble sin pasar a llevar los derechos del acreedor hipotecario.

Origen histórico de la hipoteca

Si bien el término hipoteca procede del griego, la regulación y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la antigua roma había dos formas principales de garantizar una deuda:

  • Fiducia: Que consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Generaba una gran desprotección para el acreedor.
  • Prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual.

Como en ocasiones el acreedor necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, surgió la prenda sin desplazamiento. Se utilizaba para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendador, pignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podían ceder al acreedor).

Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de seguridad jurídica, no fue hasta la invención de los Registros, cuando empezó a utilizarse de forma generalizada.

La hipoteca en España

Aproximadamente el 85% de las hipotecas españolas eran hipotecas de tipo de interés variable en el 2001. En otros países como Francia y Alemania, menos del 20% de las hipotecas eran de tipo de interés variable en el mismo año (fuente: The Economist, 16 oct 2003). Eso vuelve el mercado hipotecario español particularmente sensible a cambios en los tipos de interés del Banco Central Europeo.

En España, el Euribor a un año es el índice más empleado para referenciar las hipotecas de tipo de interés variable, y en menor medida también se emplea el IRPH.

fuente: Wikipedia